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PABX 55 11 4363 1333

Venda de empreendimento imobiliário erigido sobre área contaminada. A visão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre o problema.

 

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

8ª Câmara de Direito Privado

Agravo de Instrumento nº 0211468-60.2012.8.26.0000 2
Agravo de Instrumento Nº 0211468-60.2012.8.26.0000
Agravante: Gafisa S A
Agravados: Nilton de Almeida Junior e Simone Aparecida Giardina
(Voto nº 6.587)

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS TUTELA
ANTECIPADA DEFERIDA PARA SUSPENDER OS
PAGAMENTOS ASSUMIDOS PELOS AUTORES NO
CONTRATO – PROVA DOCUMENTAL APONTANDO
QUE HÁ CONTAMINAÇÃO DO SOLO NO LOCAL DO
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PRESENÇA DOS
REQUISITOS AUTORIZADORES DA TUTELA
ANTECIPADA CONFIGURADO RISCO À SAÚDE DOS
COMPRADORES POSSIBILIDADE DE
DESCAPITALIZAÇÃO SEM A CONTRAPARTIDA DO
USO DO BEM DECISÃO MANTIDA AGRAVO
DESPROVIDO, PREJUDICADO O AGRAVO
REGIMENTAL.
Cuida-se de recurso de agravo de instrumento tirado
contra a r. decisão de fls. 140, proferida nos autos da
ação de rescisão de compromisso de compra e venda de
imóvel, cumulada com obrigação de não fazer e reparação
de danos, que deferiu a antecipação dos efeitos da tutela
para suspender o cumprimento do contrato formalizado
entre as partes, obstando a cobrança das prestações ainda
pendentes, bem como das taxas e tributos devidos pelos
autores em relação ao imóvel negociado, ante o risco de
contaminação do solo no local onde foi erigido o
empreendimento imobiliário.
Inconformada, recorre a agravante em busca da
concessão de efeito suspensivo e da reforma do r.
pronunciamento, alegando, em síntese, ter atendido todas
as exigências da Lei 4.591/64, antes de negociar o imóvel
com os agravados, somente celebrando o contrato a partir
do registro da incorporação e, ainda, após apurar a
inexistência de gravames sobre o empreendimento.
Acrescenta que o processo administrativo instaurado
pela CETESB, no intuito de apurar eventuais contaminações
do terreno da incorporação imobiliária, não possui o
condão de impedir o seu uso residencial e, também, de
suspender o curso do contrato. Por isso, pede a concessão
de efeito suspensivo, não vislumbrando tanto a presença
da verossimilhança das alegações, como do fumus boni
iuris.
O efeito suspensivo foi negado às fls. 329/331.
A recorrente interpôs agravo regimental, pugnando
pela reconsideração do r. pronunciamento (fls. 334/336),
o que foi deferido pela decisão de fls. 348/349.
Os agravados, por sua vez, pediram a reconsideração
do decisum que agregou efeito suspensivo ao agravo (fls.
357/366), e, ato contínuo, apresentaram contrarrazões
(fls. 269/282)
É o relatório.
1.- DOS FATOS Os agravados ajuizaram a presente
ação ordinária objetivando não apenas rescindir o
compromisso de compra e venda firmado com a ré, mas
também obter a restituição das quantias pagas e a obstar
a cobrança dos valores ainda pendentes, incluídas as
prestações, taxas e tributos, sem prejuízo da indenização
por danos morais. Isto porque alegam que a agravante
omitiu a ocorrência de contaminação do solo, antes de
efetuar a proposta da venda do bem, circunstância
descoberta através da missiva expedida pela agravante em
07 de fevereiro de 2012, aos cuidados de todos os
compradores (fls.118).
Nesta situação, entendem que a existência de vício
oculto sobre o imóvel autoriza a rescisão do contrato,
mesmo porque à margem da matrícula foi averbada a
indicação de possível contaminação do solo, vício que
inquina o bem, depreciando-o e corroborando para
comprovar a impossibilidade de habitação.
Sobreveio, então, a r. decisão agravada de fls. 140,
suspendendo o cumprimento do contrato, por entender pela
inexistência de conclusão final da CETESB, desobrigando
os autores dos pagamentos principais e acessórios
assumidos junto à agravante.
2.- DO MÉRITO RECURSAL Em que pesem as razões do
agravo de instrumento, o r. pronunciamento deu correto
enquadramento à hipótese.
Após detida análise dos autos, verifica-se que ainda
não há definição a respeito das condições do solo, no
qual o empreendimento foi construído, pois o processo
administrativo de natureza ambiental de alçada da CETESB
ainda está em curso.
Neste passo, é firme a plausibilidade do direito
invocado pelos autores, que se desincumbiram de provar a
suspeita de contaminação do terreno edificado, com
possíveis e deletérias consequências para a saúde humana,
pois no local funcionava uma indústria química.
Peças extraídas do processo administrativo apontam a
probabilidade de existência de metais pesados no solo,
sem prejuízo de infiltrações na água subterrânea (fls.
123/129).
Ao contrário do que pareceu à ré, salta aos olhos a
presença do fumus boni iuris, exigido no caput do art. 558
do CPC, consubstanciado pelo enfrentamento no curso do
processo das questões suscitadas na petição inicial.
Não se descura do teor do subsequente relatório da
CETESB, juntado às fls. 337/342 e que instruiu o pedido
de efeito suspensivo, deferido ulteriormente.
No entanto, seu exame acurado à luz do conjunto
probatório nesta fase de cognição sumária dos fatos, não
permite aquilatar, com segurança, que o perigo de
contaminação do terreno, de fato, foi afastado.
A propósito, a CETESB concluiu que a área em questão
classifica-se como de “monitoramento para reabilitação”
(fls.341), vale dizer, o uso residencial sujeita-se a
monitoramentos futuros, reiterados, “… com a
necessidade de continuidade do monitoramento de
encerramento, que deverá incluir a amostragem de solo
multi-incremento para SVOC e de águas subterrâneas (pelo
menos mais duas campanhas semestrais) para metais, VOC e
SVOC e a necessidade de estabelecimento de área de
restrição de uso de águas subterrâneas, conforme proposta
do Responsável Legal”.
Como se vê, a exigência de monitoramentos contínuos,
por enquanto, dá conta de que, na verdade, ainda há risco
de dano à saúde e ao patrimônio dos agravados, este
último caracterizado por descapitalização contínua, sem
que se confira aos compradores o direito de uso do bem,
nos termos avençados em contrato, impondo-se, então, por
ora, a suspensão dos pagamentos assumidos.
As demais questões discutidas no recurso dizem
respeito ao mérito da ação e não foram apreciadas em
primeiro grau porque o feito ainda não ultrapassou a fase
postulatória, de sorte que seu conhecimento, nesta
oportunidade, acarretaria a supressão da correspondente
jurisdição.
3.- CONCLUSÃO Daí por que se nega provimento ao
agravo, ficando prejudicado o agravo regimental, ante o
julgamento definitivo do presente recurso.”

Theodureto Camargo
RELATOR